Schönheitsreparaturen bei Auszug

Viele Klauseln im Mietvertrag sind unwirksam

Schönheitsreparaturen 2017-11-09T17:42:42+00:00

Schönheitsreparaturen im Mietvertrag

Der Mietvertrag ist gekündigt, das Mobiliar ist bereits ausgeräumt und die Wohnung ist zumindest besenrein. Ab diesem Zeitpunkt beginnt für viele Mieter erst der Ärger, denn nun stellt sich eine ganz entscheidende Frage. Welche Renovierungsarbeiten muss der Mieter bei einem Auszug durchführen?

Hierüber entsteht oftmals Streit zwischen Mietern und Vermietern. Der Mieter möchte so wenig wie möglich erledigen. Der Vermieter versucht im Gegenzug, viele Arbeiten dem Mieter aufzuerlegen. Besonders wichtig zur Klärung dieser Frage ist der geschlossene Mietvertrag. Er wird zahlreiche Klauseln enthalten, in denen von Schönheitsreparaturen die Rede ist. Die Mieter müssen jedoch besonders darauf achten, welche Arbeiten dort von ihnen verlangt werden.

Nicht selten sind die in Mietverträgen aufgenommenen Klauseln unwirksam, was zur Folge hat, dass den Mieter überhaupt keine Pflicht zur Renovierung trifft. Zudem sind viele Arbeiten, die Vermieter von Mietern verlangen, gar nicht den Schönheitsreparaturen zuzuordnen. Diese Arbeiten sind grundsätzlich vom Vermieter zu erledigen und können nicht auf den Mieter umgelegt werden.

Eine genaue Prüfung des Mietvertrags ist deshalb ein essenzieller Punkt, an den am besten nicht erst beim Auszug gedacht werden sollte. Wer seinen Mietvertrag genau kennt und gut informiert ist, läuft später nicht Gefahr, in die typischen Fallen zu treten, die vom Vermieter immer wieder gestellt werden.

Das Wichtigste zu Schönheitsreparaturen im Mietvertrag:

  • In den meisten Mietverträgen steht, dass ein Mieter bei Auszug Schönheitsreparaturen vornehmen muss.
  • Gerichte haben viele dieser Schönheitsreparaturen-Klauseln jedoch für unwirksam erklärt.
  • Steht in ihrem Mietvertrag eine unwirksame Regelung, so muss der Vermieter die Kosten für die Renovierung übernehmen.
  • Haben Sie bereits renoviert, obwohl Sie laut Mietvertrag nicht dazu verpflichtet waren, so können Sie die Kosten vom Vermieter zurückfordern. Achtung: Die Frist hierfür beträgt nur 6 Monate!

Was zählt zu den Schönheitsreparaturen?

Klassische Schönheitsreparaturen betreffen die Gestaltung der Wände. Der Vermieter kann von seinen Mietern verlangen, dass die Wände tapeziert oder gestrichen werden. Gleiches gilt für Fensterrahmen, Fußböden, Decken oder Türen. Zudem kann der Vermieter den Mieter dazu verpflichten, Heizungen oder Heizungsrohre zu lackieren.

Zu den Schönheitsreparaturen, die beim Auszug erledigt werden müssen, zählt auch das Verschließen von Bohrlöchern. Hierbei ist zu beachten, dass der Vermieter nur das Verschließen verlangen kann. Sind im Bad etwa Schränke aufgehängt worden, die zum üblichen Bedarf im Badezimmer gehören, müssen die entstandenen Löcher verspachtelt werden. Der Vermieter kann bei einer geringen Anzahl von Löchern nicht festlegen, dass Fliesen auszutauschen sind.

Bei Fußböden ist zu beachten, dass das Versiegeln oder Abziehen von Parkett nicht zu den Schönheitsreparaturen gehört. Diese Arbeiten sind vom Vermieter zu erledigen. Gleiches gilt für das Streichen der Fensterrahmen und der Wohnungstür im Außenbereich. Dafür ist ebenfalls der Vermieter zuständig, der Mieter muss nur im Innenbereich streichen.

Arbeiten, die sich auf die Bausubstanz des Hauses beziehen, müssen immer vom Vermieter durchgeführt werden. Dazu gehört das Beseitigen von Rissen in Wänden und Decken, außerdem ist der Vermieter für die Instandhaltung der Abflussrohre und der elektrischen Leitungen zuständig.

Ein Sonderfall liegt vor, wenn die Wohnung unrenoviert übernommen wurde. In diesem Fall kann der Vermieter nicht verlangen, dass beim Auszug zu streichen oder zu tapezieren ist.

Zulässige Schönheitsreparaturen

  • Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken,
  • Streichen von Holz-Fußböden,
  • Lackieren der Heizkörper und Heizungsrohre,
  • Streichen der Innentüren, (Holz-)Fenster und Außentüren von innen.

Alle übrigen Arbeiten müssen vom Mieter bei Auszug nicht übernommen werden.

Das sind keine Schönheitsreparaturen

  • Abschleifen oder Versiegeln von Parkettböden,
  • Erneuern eines zerschlissenen Teppichbodens
  • Streichen von Sockel- oder Fußleisten,
  • Instandhaltung von Abflussrohren und elektrischen Leitungen,
  • Beseitigen von Rissen in der Decke.

Fristen bei Schönheitsreparaturen

Für Schönheitsreparaturen innerhalb der Mietzeit gelten als Faustregel einige Zeiträume, die von der Rechtsprechung festgelegt wurden. So sind Küche, Bad und Dusche in der Regel alle 3 Jahre zu streichen. Flur, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Toilette sind durchschnittlich alle 5 Jahre zu renovieren. Nebenräume, die nur selten genutzt werden, müssen hingegen nur in einem ungefähren Rhythmus von 7 Jahren aufgefrischt werden.

Zu beachten ist, dass es sich bei diesen Zeitintervallen um ungefähre Angaben handelt, die nicht verpflichtend sind. Es sind Empfehlungen aufgrund von Erfahrungswerten. Sind die betroffenen Zimmer nach dem jeweiligen Zeitraum noch in Ordnung und weisen keine übermäßigen Gebrauchsspuren auf, kann auf eine Renovierung verzichtet werden.

 

Typische Klauseln in Mietverträgen. Was ist zulässig und was nicht?

Endrenovierungsklausel

In vielen Mietverträgen ist von einer sogenannten Endrenovierungsklausel die Rede. Diese umfasst nach der Vorstellung des Vermieters eine Erneuerung der kompletten Wohnung. Eine solche Klausel sorgt nicht selten für Diskussionsbedarf. Mieter sollten sich von dieser Forderung im Vertrag jedoch nicht einschüchtern lassen. Denn genau betrachtet ist diese Formulierung ein Glücksfall für den Mieter.

Laut dem Bundesgerichtshof ist diese Klausel in Mietverträgen nicht zulässig und damit unwirksam, da sie keine Rücksicht auf den Zustand der Wohnung zum Zeitpunkt des Auszugs nimmt. Beinhaltet der Mietvertrag eine Klausel zur Endrenovierung, führt das dazu, dass den Mieter überhaupt keine Pflicht zur Renovierung trifft. Aufgrund der Unwirksamkeit dieser Regelung fallen alle Renovierungen auf den Vermieter zurück.

Farbwahlklausel

Ebenso enthalten viele Mietverträge eine Farbwahlklausel. Damit soll den Mietern vorgeschrieben werden, in welcher Farbe beispielsweise Fensterrahmen oder Türen zu streichen sind. Besagt die Klausel, dass beim Auszug nur mit gedeckten Farben, wie weiß oder beige, gestrichen werden soll, ist das zulässig. Ist generell davon die Rede, dass nur in bestimmten Farben gestrichen werden darf, egal zu welchem Zeitpunkt, ist diese Klausel nichtig und damit unwirksam.

Während der Mietzeit ist es dem Mieter gestattet, die Wohnung in jeder beliebigen Farbe zu gestalten, beim Auszug muss das gegebenenfalls korrigiert werden. Besagen Klauseln jedoch, dass jederzeit nur bestimmte Farben gewählt werden dürfen, ist diese Regelung unwirksam. Das führt erneut dazu, dass der Mieter von der Renovierungspflicht befreit ist. Das Streichen muss in diesem Fall der Vermieter übernehmen.

Starrer Fristenplan

Ein häufig vorkommender Fall einer unwirksamen Regelung in Mietverträgen ist der starre Fristenplan. Ein Vermieter kann ungefähre Zeitintervalle bestimmen, in denen Renovierungen durchzuführen sind. Schreibt er allerdings festgelegte Fristen vor, bei denen es nicht entscheidend ist, in welchem Zustand sich die Wohnung befindet, sind diese Vertragsinhalte unwirksam.

Bei Renovierungsfristen muss der Vermieter dem Mieter stets einen Freiraum lassen. Renovierungen sollten nur dann vom Mieter durchgeführt werden, wenn diese notwendig sind. Ist im Mietvertrag ein starrer Fristenplan enthalten, ist die entsprechende Klausel unwirksam. Der Mieter ist somit komplett von seiner Pflicht zur Renovierung befreit.

Abgeltungsklausel:

Ein großes Ärgernis für Mieter ist die sogenannte Abgeltungsklausel. Diese soll dem Vermieter einen Teil der Renovierungskosten zusprechen, wenn ein Mieter auszieht, bevor die Fristen zur Renovierung greifen. Zieht ein Mieter beispielsweise nach einem Jahr aus der Wohnung aus, die Küche ist laut Mietvertrag aber ungefähr im Turnus von 3 Jahren zu streichen, soll gemäß der Abgeltungsklausel der Mieter trotzdem ein Drittel der Renovierungskosten tragen.

Dieser Regelung hat der Bundesgerichtshof im Jahr 2015 eine Absage erteilt. Grund dafür war, dass nach einem Jahr keine genaue Berechnung der Renovierungskosten, die nach 3 Jahren anfallen würden, möglich sei. Eine prozentuale Beteiligung an nicht exakt zu berechnenden Kosten sei eine unzumutbare Benachteiligung des Mieters. Abgeltungsklauseln in Mietverträgen sind daher grundsätzlich unwirksam.

Ersatz von Renovierungskosten

Hat ein Mieter bei seinem Auszug oder während der Mietzeit Arbeiten durchgeführt, zu denen er nicht verpflichtet gewesen ist, kann er vom Vermieter sein Geld zurückfordern. Das kann der Fall sein, wenn bei einer Prüfung des Mietvertrags festgestellt wird, dass verschiedene Klauseln nichtig sind und der Vermieter aus diesem Grund die Kosten der Schönheitsreparaturen zu tragen hatte.

Wichtig ist, dass die Forderungen an den Vermieter nur bis zu 6 Monate nach Ende des Mietverhältnisses gestellt werden können. Nach dieser Frist tritt die Verjährung ein, der Mieter kann nach Ablauf dieser Zeit kein Geld mehr verlangen, selbst wenn er ungerechtfertigt zu den Arbeiten verpflichtet wurde.

Rechte des Mieters

Lassen Sie bereits vor der Unterzeichnung Ihren Mietvertrag umfassend prüfen. Bestehen Sie zudem auf ein detailliertes Übergabeprotokoll, in dem etwaige Schäden vermerkt sind, die vor dem Einzug vorlagen. Überprüfen Sie stets die Rechtmäßigkeit von geforderten Arbeiten und lehnen Sie diese ab, sollten die verlangten Schönheitsreparaturen ungerechtfertigt sein. Haben Sie Renovierungen durchgeführt, zu denen Sie nicht verpflichtet waren, bestehen Sie auf Ihr Recht und verlangen vom Vermieter Ersatz der entstandenen Kosten.